내집 사이즈는 정확한가?

by 한나 강
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숀김의 부동산 상식

집 가격을 정하는데 있어서 가장 중요한 기준이 되는 것은 실제로 주거할 수 있는 사이즈, 즉 건평이다. 

일단 정해진 가격에서 그 집의 건평 사이즈를 나누면 스케어피트(SF)당 단가가 나오게 된다.은행에서 융자를 해줄 때도 최근 3개월 내 팔린 집을 1~2마일 반경 내에서 찾아 비교하며 감정가를 뽑는다. 

그 집의 위치, 컨디션, 마당 사이즈 등 모든 조건을 참조는 하더라도 일단 건평을 위주로 주변에 필린 집과 비교를 하는 것이다. 

그래서 셀러 중에는 패티오, 발코니, 거라지 등도 집 안에 있는 공간이니 주거 공간, 즉 건평에 해당되는 줄로 착각하고 이미 타이틀 회사에서 뽑은 자료를 모두 준비해 간 에이전트와 서로 다른 의견을 내는 일이 허다하다. 

때론 그 전 셀러한테 잘못된 정보를 듣고 그대로 믿고 있다가 막상 팔 때 큰 곤란을 겪는 경우도 종종 생긴다. 간혹 오래된 지역 중엔 재산세를 적게 내기 위해 일부러 실제 사이즈 보다 작게 카운티에 등기한 때는 집을 팔려고 내놓기 전 리스팅 에이전트와 의논하면 타이틀 회사에 의뢰해서 정확한 사이즈를 뽑아 제대로 된 집 사이즈를 산정해서 제 값을 받는 것이 중요하다. 

그러면 주택의 주거 면적에는 어떤 것들이 포함되는지 알아 보자.

주거지의 건물 면적은 맨 처음 공사할 때 해당 시에 제출했던 허가된 면적 사이즈로 정해진다. 흔히 APN(Assessor’s Parcel Number)이라고 해서 그 집의 토지 대장 고유번호를 받게 되는데 이는 카운티 내 재산세 산정국에 그 사이즈로 인정돼 해당 주택의 공식적인 면적이 되는 것이다. 

주택의 주거 공간이라 하면 사람이 거주할 수 있는 즉 살 수 있는 공간을 말하는데 일단 내부에 난방 시설이 공급되어야 하는데 예를 들면 집 안의 거실, 방, 화장실, 옷장, 욕실,복도, 계단, 그리고 덴이 포함된다.

그런데 많은 분들이 혼돈할 수 있는 공간이 차고, 발코니, 패티오 등이다. 차고는 집에 붙어 있어도 건평에 들어가지 않지만 차고 위에 붙어 있는 방이 퍼밋(주거 허가)이 있는 경우 이는 주거 면적에 해당된다. 

차고 위에 별채로 지어진 게스트 하우스는 어떠한 경우 실제 건평에 들어가지 않는 경우도 있다. 이런 주택을 샀다가 다시 되팔 때 가격 산정에 갈등이 벌어지는 경우가 많다. 또한 건평 계산에 많은 이슈가 되는 것은 발코니, 패티오이다.

발코니와 패티오는 지상 위 외부공간으로 생활하는 공간이 아니므로 거주 면적에 포함되지 않는다. 즉, 본채에서 나와 별도의 이동 공간을 이용해야 접근이 가능한 곳은 실내 면적에 들어가지 않는다고 보면 된다.

선룸이나 페티오를 실내공간 처럼 포함시켰을때는 냉온방 장치를 메인 시스템과 연결해서 사용하는 주거용도라면 시청에 공사 허락을 받아 c/o 를 받음과 동시에 주거 면적에 포함시킬수 있다.

주택구입전 보다 늘어난 면적을 잘 적용해서 매물로 내 놓아야 더 높은 가격을 책정할 수 있는 것이다.

지하실은  Fannie Mae 와 ANSI guideline 에 의해 제외가 되고  다락방의 경우는 천정의 높이가 최소 7피트는 넘어야 거주 면적에 포함될 수 있다. 
지난해 새로운 주택난 해소 방안으로 생긴 ADU(Accessary Dwelling Unit-별채)는 뒷마당에 최소한 650~1,200 스퀘어피트 정도면 주거용으로 건축이 가능하게 해 이 법을 잘 이용하면 집 가치를 대폭 올릴 수 있다. 
이렇게 집 가격 형성에 가장 우선 조건이 건평이라 리스팅을 받고 주택 매물 사이트인 MLS(Multiple Listing Service)에는 셀러와 리스팅 에이전트는 건물 면적에 대해 그 어떤 것도 보장하지 않으므로 꼭 전문가를 고용해서 확인하라는 문구를 꼭 집어넣는다. 집 매매가 끝난 후 정확한 사이즈를 모르고 산 바이어들이 법적으로 문제를 삼을 수 있는 이슈에 대한 대비이다.

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