▶ ‘세제 개혁, 건설 인력난, 허가 지연’ 등 역풍때문, 골드만삭스 분석
모기지 이자율 하락에도 불구하고 주택 시장에서 예전과 같은 열기를 찾아보기 힘들다. 주택 가격이 여전히 높은 탓도 있지만 건축 인력난으로 인한 신규 주택 공급 부족과 감세안 시행 뒤 축소된 주택 보유자 세금 혜택 등이 주택 시장 회복세의 발목을 잡고 있다고 야후 파이낸스가 투자 은행 골드만 삭스의 보고서를 인용해 보도했다.
◇ 감세 및 고용법
지난해 초 ‘감세 및 고용법’(The Tax Cuts and Jobs Act of 2017)이 본격 시행된 뒤 주택 보유자들의 세금 혜택이 대폭 축소됐다. 감세안 시행으로 종전 모기지 대출 원금 100만 달러까지 적용되던 세금 공제 혜택이 75만 달러로 인하됐고 재산세 및 지방세 세금 공제 한도 역시 1만 달러도 제한됐다. 여기에 세금 표준 공제액이 종전의 2배로 확대되면서 주택 보유로 인한 세금 혜택 효과는 더욱 낮아졌다.
주택 보유자 대상 세금 혜택 축소가 주택 보유 비용 상승이라는 결과를 불러와 주택 보유에 대한 관심도 전보다 낮아졌다.
◇ 건설업계 인력난
견고한 노동 시장은 경제 성장에 긍정적인 요인이지만 주택 건설 업계에서는 사정이 180도 달라진다.
주택 건설업계는 현재 수년째 극심한 인력난을 겪고 있어 주택 시장 성장세에도 불구하고 신규 주택을 마음껏 공급하지 못하고 있다. 강력한 이민 규제로 이민자 노동력이 자취를 감췄다. 제조업 등 다른 분야보다 높은 임금 수준에도 불구하고 건설업계는 젊은 노동력으로부터 외면을 받고 있어 주택 건설업계의 부족한 노동력이 채워지지 않는 실정이다.
◇ 개발비 상승
인력난과 함께 주택 개발비가 크게 상승한 점도 주택 건설업계에 큰 부담으로 작용하고 있다. 주택 시장 회복과 함께 개발용 부지 가격도 뛰고 있고 개발에 필요한 각종 허가 절차도 전보다 지연되고 있어 주택 건설업계가 애를 먹고 있다. 또 개발에 필요한 인프라스트럭처 건설비 일부 등을 주택 건설업체에 부담시키는 지방 단치 단체가 늘고 있는 추세다.
◇ ‘낮은 이자율’ 효과 보려면 시간 걸려
주택 시장 회복을 방해하는 여러 역풍에도 불구하고 주택 건설업계는 그런대로 양호한 실적을 내고 있다. 지난해 약 27%나 하락했던 ‘S&P 주택 건설업 상장 지수’(S&P Homebuilders ETF)는 올들어 8월까지 약 26%라는 높은 수익률을 기록 중이다. 세금 혜택 축소로 주택 보유 비용이 오르는 효과가 나타났지만 최근 모기지 이자율의 지속적인 하락세가 주택 보유 비용 상승 효과를 어느정도 상쇄시키고 있다. 주택 구입시 가장 많이 찾는 30년 만기 고정 이자율은 전국 평균 약 3.55%(프레디 맥 집계. 8월22일 마감 기준)으로 지난해 같은 기간의 약 4.51%보다 약 1% 포인트나 낮은 수준을 기록했다.
골드만 삭스는 주택 시장이 낮은 이자율에 반응하는데 시간이 걸리기 때문에 낮은 이자율로 인한 본격적인 회복세는 아직 나타나지 않았다고 분석했다.