필자가 30 년을 넘게 부동산업에 종사하면서 아마도 가장 많이 받은 질문중에 하나는 바로 ‘부동산 가치’ 에 관한 질문이다.
현재의 매입 가능 가격은 얼마일까, 얼마에 팔수 있나, 투자 가치가 있나 하는 질문들은 모두 해당 부동산의 가치를 판단하는데서 시작한다.
땅, 건물등을 포함한 주택이나 상업용 건물은 해당 시기의 경제 여건이나, 수요 공급 정도, 그리고 금융 조건등에 좌우된다는 것은 익히 알고 계실 것이다.
그런데 사업체의 가치는 이보다 훨씬 더 많은 요소를 고려해야 한다. 일괄적으로 매출의 몇배로 계산하고, 살 사람이 있다고 해서 매매가나 감정가가 정해 지는 것이 아니다. 이는 요즘 소상공인들이 주로 이용하는 상업융자(SBA Loan) 를 제공하는 은행들도 이 복잡한 요소를 간단한 방정식에 넣어 산출하긴 한다. 그러나 업종별로 수많은 오차를 감안해 가며 융자에 대한 default 가 없도록 계속적으로 조정해 나가기 때문에 사업체의 감정은 그들에게도 딜레마인 것이다.
사업체는 수익을 내야하는 기본 명제를 충족해야 한다. 수익을 내지 못하거나, 손해를 보고 있는 사업체라면 제아무리 좋은 시설을 갖춘 사업체라 해도 그 가치를 인정 받을수 없다.
또한, 손해는 나지 않더라도 오너가 직접 운영해서 노임 정도만 벌고 있다면 그 사업체의 가치는 자산(Asset)의 가치와 비슷해 진다. 다시 말해, 사업체가 소유한 장비, 가구, 시설(FF & E)의 현재 가치가 인정 받을수 있는 가격이 된다.
여기에다 Goodwill 의 가치를 더해서 계산하게 되는데, 브랜드 가격, 특허권, 장소의 프리미엄들이 고려된다면 최소 수익(zero profit) 일 경우에도 ‘Asset + Goodwill’ 의 계산 법으로 매매액을 책정할 수 있다.
그래서 사실상 최소한의 수익, 즉 cash flow 가 없거나 적은 사업체를 중개할 경우 가장 셀러와 바이어의 기대 편차가 큰것을 발견하곤 한다.
만일 최소 이상의 수익을 올린다면 연 평균Net Profit (Net Operating Income) 을 기준으로 사업체의 종류에 따라 가산치를 곱해주는 방식으로 감정가를 계산하는데 이에 대한 통계치를 들고 있는 부동산 전문인의 도움이 필요할 수도 있다.
일반 소매업의 경우 이 가산치에 대한 편차가 존재하는데 (가산치 적용 3요소) 이 요인으로는,
- 운영의 편이성
- 프렌차이즈 여부와 브랜드 가치
- 장소 프리미엄 등이 있으며,
가산치의 폭은 대개 연간 총 순수익(Annual net profit) 기준으로 150% ~300%, 즉 1.5배 에서 3배까지로 계산한다.
이는 필자가 지난 2010년 정도 부터 대략 10년 가까이 적용한 계산법이며, 매우 주관적인 기준에서 행해온 방법이지만 이젠 꽤 일반화 되어 있는 방법이 되었다.
대부분의 한인 자영업자들은 요식업에 분포되어 있는데 한식, 일식, 도넛, 델리등 대부분이 200% range 에서 시장 가격을 감정해내고 있다.
즉, 일년에 오너 자신의 노임을 제외한 연간 총순수익이 $100,000 이라면 시장에서 통용되는 매매가는 $200,000 정도가 통용되고 있다고 보면된다.
순수익의 계산은 총매출에서 총비용을 제한 금액이어야 하며 총매출은 sales tax 를 제한 금액이어야 한다.
실례 1) 캔들 샾을 운영하던 셀러와의 appraisal 이었는데, 연간 총 순수익이 $ 70,000 이었고 유명 쇼핑몰내에 위치해 있고 10년 가까이 꾸준한 매출을 보였다. 이 사업체는 300%를 적용하고 재고를 실 구입가격의 75% 로 인정해 8만불로 계산되어서 총 매매가는 $290,000 로 매매가 완결되었다.
실례 2) 정비 공장의 매매 였는데 실제 직원 한 명만 데리고 직접 거의 모든 일을 하면서 연간 $200,000 의 매출을 올리고 있었는데 정작 본인의 노임을 $60,000 로 책정하니 순수익이 거의 없었다. 그래서 ‘Asset + goodwill’ 의 가산액을 9만불로 책정해 9만불로 매매가 완결되었다.
실례 3) 월 순수익이 $15,000 이 조금 넘는 햄버거 가게 였는데 프렌차이즈 였기때문에 300% 를 적용하고 $55만에 매매 완결되었다.
이 외에 valuation chart 는 업종에 따라 다양하다. 일반적이지 않은 사업체라 하더라도 150%~300% 사이를 벗어나기는 힘들어 보인다. 아무리 hot 한 비즈니스가 매물로 나와도 이 뱃수 이상이거나 기타 요소(asset 이나 goodwill) 를 인정하기 힘들때는 잘못된 가격으로 보고 피하도록 해야한다.
일반적인 사업체라 하더라도 위의 가산치 적용의 3 요소를 현명하게 적용해야 현명한 구매가 된다는것을 말씀드리고 싶다.
